敷金返済に関するガイドライン
賃貸物件に関する契約のトラブルで非常によくあるのが敷金返済に関するものです。
敷金は礼金や仲介手数料と異なり、あらかじめ賃貸物件に入居する人がデポジットとして預けるお金です。
これは退去時に物件の価値を損ねるような損壊を起こしてしまった場合の修繕費用や、家賃が滞納されてしまった時に充当されたりします。
極端な言い方をすれば、もし入居期間中に全く室内を汚したり壊したりすることなく退去をする場合には敷金は全額借主の手元に戻ってくるということになります。
しかし実際には長く住居用に使用してきた物件は、汚損や傷などがついてしまっているものなので、それを修繕することで敷金を大幅に減額されることになります。
これまではどういったときに敷金が引かれるかという基準は大家の一存によって決められていたのですが、インターネットが普及し不動産に関する法律について一般の利用者もかなり詳しくなったことで、どういったときに敷金が引かれるかが明確な基準として調べられるようになりました。
現在敷金トラブルが起こったときに参考にされているのが国土交通省から出されているガイドラインであり、そこにどこまでが「原状回復」として含まれるかということが明確に記載されています。
ガイドラインで定められている原状回復とは
まず賃貸物件における「原状回復」とは、賃借人が契約をした建物で居住または使用をしたときに発生した建物価値の減少を修繕によって元通りにするということを指します。
しかし建物というのは減価償却により全く何もしていなくても自然に価値が減少していくものとして位置づけられているので、仮に損耗や毀損が起こっていたとしてもその全てが賃借人の責任というわけではありません。
ガイドラインで定めているのは、どこまでが減価償却に基づく自然な価値減少で、どこからが賃借人の責任となる毀損であるかという境界線です。
具体的な例としては、畳の日焼けや壁に画鋲などを指したことによって生じた穴、エアコンを設置したことによる壁の穴や、壁紙の変色といったものは居住年数にもよりますが一般的には貸主の責任となるものではありません。
他にもハウスクリーニングやエアコン内の清掃、台所やトイレの退去時の洗浄も敷金を充当すべきものではなく貸主の責任において行うべきものとして定められています。
ただ古い賃貸住宅の場合などは、その傷や汚れが入居前にあったものなのか、それとも入居中に賃借人によって付けられたものなのかという判断がしづらいこともあります。
ですので中古住宅に入居する場合には、事前に管理会社や大家の立会のもと最初からあった傷部分については写真や書類などによって残して置くほうがよいと言えます。
